주택 임대소득 신고방법 총정리: 2025년 절세 팁부터 신고 절차까지

주택 임대소득 신고는 소득 종류, 세법 규정, 절세 전략에 따라 달라지는 중요한 신고 과정입니다. 신고 시 반드시 과세 대상과 비과세 기준을 명확히 이해하고, 소득 계산법과 감면 혜택 등을 숙지해야 불이익을 방지하고 절세 효과를 극대화할 수 있습니다. 주택임대소득 신고방법 총정리, 2025년 절세 팁부터 신고 절차까지 에서는 주택 임대소득 신고 방법과 단계별 유의 사항을 정리하여, 올바른 신고와 절세를 돕는데 초점을 맞추었습니다.

 

 

1. 주택 임대소득 신고 의 과세 대상 및 비과세 기준

과세 대상

● 주택 수: 본인과 배우자 합산 주택 수가 2채 이상인 경우 과세 대상이 됩니다.

3채 이상의 경우, 보증금 합계액이 3억 원 초과 시 간주임대료도 과세합니다.

● 임대 형태: 월세를 받는 모든 주택은 과세 대상입니다.

전세보증금이 있는 경우: 간주임대료가 계산되어 과세할 수 있습니다.

● 고가주택: 기준시가 12억 원을 초과하는 1 주택의 임대소득도 과세 대상입니다.

● 공동소유 주택: 공동소유 주택이라도 연간 임대 수입금액이 600만 원 이상이거나, 기준시가 12억 원 초과 주택의 30% 이상 지분 소유 시 과세 대상에 포함됩니다.

 

비과세 조건

● 본인과 배우자 합산 주택 수가 1 채인 경우.

● 주택 보증금만 받고 월세를 받지 않는 2채 이하 주택 소유자.

● 소형주택(40㎡ 이하, 기준시가 2억 원 이하)으로 간주임대료 산정 시 주택 수에서 제외(2026년까지).

 

2025년 주택임대소득 신고방법 총정리: 절세 팁부터 신고 절차까지

2. 주택 임대소득 신고의 소득 계산법

주택임대 소득금액은 총수입금액에서 필요경비를 공제하여 산출됩니다.

 

주요 계산 항목

● 총수입금액: 월세 수입 + 간주임대료의 합계.

전세보증금이 있는 경우, 3억 원 초과분에 대한 간주임대료 계산이 필요합니다.

● 필요경비: 등록된 임대주택의 총수입금액의 60%.

미등록 주택의 총수입금액의 50%.

● 공제금액: 등록된 임대주택의 경우 4백만 원.

미등록 주택의 경우 2백만원.

● 간주임대료 공식: (보증금 - 3억 원) × 적수 × 60% × (1/365) × 정기예금이자율(3.5%).

 

 

3.주택 임대소득 신고 감면 사례 및 감면받는 방법 소득감면 사례 

A주택(69㎡), B주택(65㎡), C주택(109㎡)을 보유한 임대사업자의 경우

소득감면 사례 및 감면받는 방법 소득감면 사례

감면 기준: 등록된 임대주택은 20~50%의 소득감면을 받을 수 있습니다.

 

감면받는 방법

● 임대사업자 등록: 지자체와 세무서에 등록된 임대주택만 감면 혜택 가능합니다.

등록주택: 필요경비율 60%, 공제금액 4백만원입니다.

● 소형주택 요건 활용: 소형주택(40㎡ 이하, 기준시가 2억원 이하)은 간주임대료 대상에서 제외됩니다.

● 공제 혜택 활용: 분리과세 소득금액이 2천만원 이하일 경우, 등록주택 최대 4백만원 공제합니다.

 

 

 

4. 주택 임대소득 신고 보증금에 대한 간주임대료 안내 및 계산 방법

간주임대료란?

간주임대료는 전세보증금 등 임대보증금을 월세 수익처럼 간주하여 과세하는 기준입니다. 월 임대료를 받지 않더라도 보증금에서 일정 금액 이상이 넘어가면 소득으로 간주하여 과세 대상이 됩니다.

주택 임대소득 신고 시 중요한 요소 중 하나는 보증금에 대한 간주임대료입니다. 이는 보증금이 월세처럼 과세 대상에 포함되는 항목으로, 3 주택 이상 소유자에게 적용됩니다.

 

적용 대상 요건

● 소유 주택 수:개인(본인 및 배우자 합산) 기준으로 3 주택 이상 소유입니다.

단, 소형주택(주거전용면적 40㎡ 이하, 기준시가 2억 원 이하)은 2026년 12월 31일까지 간주임대료 산정 시 주택 수에서 제외됩니다.

● 보증금 합계액: 과세 대상 주택의 보증금 합계액이 3억 원 초과입니다.

주택별 보증금에서 3억 원을 초과하는 금액만 간주임대료로 포함됩니다.

 

간주임대료 계산 방법

간주임대료 공식

(보증금 − 3억 원) × 적수 × 60% × (1 ÷ 365) × 정기예금이자율 적수 = 보증금을 받은 일수입니다.

2024년 기준 정기예금이자율 = 3.5%.

 

구체적 계산 단계

● 과세 대상 주택의 보증금 합계액에서 3억 원을 차감합니다.

● 적수를 계산(해당 보증금 유지 기간)

● 간주임대료가 발생하는 모든 주택의 보증금을 적수 기준으로 정렬하고 우선순위에 따라 산정입니다.

● 정기예금이자율(2024년 3.5%)을 곱하여 간주임대료 산출합니다.

 

 

5. 주택 임대소득 신고 절세를 위한 꿀팁

● 소형주택 적극 활용: 소형주택은 간주임대료 계산에서 제외되므로, 주택 보유 전략을 세울 때 참고합니다.

● 임대보증금 조정: 보유 주택의 보증금 합계를 3억 원 이하로 조정하면 간주임대료 과세 요건에서 벗어날 수 있습니다.

● 종합과세와 분리과세 비교: 주택임대소득이 연간 2천만 원 이하인 경우, 종합과세와 분리과세 중 선택 가능합니다.

 

예상세액 계산으로 유리한 과세 방식 선택

● 분리과세: 세율 14%. 종합과세: 누진세율(6~45%).

● 홈택스 간편 계산 도구 활용.

● 국세청 홈택스: 간주임대료와 종합/분리과세 예상세액을 계산할 수 있습니다.

 

 

6. 주택 임대소득 신고방법

신고 기간

● 매년 5월 1일부터 6월 2일까지입니다.

● 성실신고확인대상자는 6월 30일까지 연장 가능합니다.

신고 방법

● 홈택스 로그인→ 국세청 홈택스(www.hometax.go.kr) 접속 → 주택임대소득 신고 메뉴 세금종류별 서비스 
→ 주택임대소득 신고 선택 → 수입 및 공제 항목 입력 월세, 간주임대료, 필요경비 등 자료를 입력

→ 과세 방법 선택 → 종합과세 또는 분리과세 방식 중 선택 → 납세 신고 및 완료.

 

 

결론

주택 임대소득 신고는 주택 수, 임대료 유형, 등록 여부 등에 따라 달라질 수 있는 중요한 절차입니다. 본인이 과세 대상에 해당하는지 확인하고, 종합과세와 분리과세를 비교하여 가장 유리한 방식을 선택해야 합니다. 세법의 최신 정보를 꾸준히 확인하며, 홈택스 도구와 세무 전문가의 도움을 활용하는 것도 추천해 드립니다.

2025년 주택임대소득 신고방법 총정리, 절세 팁부터 신고 절차까지와 함께 절세 기회를 놓치지 않고 신고를 철저히 준비하여 세금 부담을 줄이고, 합리적인 재산 관리를 실현하시길 바랍니다.